Летом 2019 года весь рынок недвижимости перейдет на эскроу-счета. Но только у апарт-комплексов, несмотря на поправки в законе, остается возможность привлекать деньги напрямую от клиентов. С одной стороны, такие условия делают апартаменты привлекательными для инвестиций, но с другой, прогнозируют большую конкуренцию в этом сегменте. Вкладывать ли в лофт-апартаменты, на что обращать внимание, какие существуют риски, какую реальную прибыль можно получить — об этом в данной статье.

Сдавать или продавать

Заработать на недвижимости можно двумя способами: купить объект, чтобы потом его продать, или купить объект, чтобы сдавать его в аренду. И вот для последней схемы выгоднее покупать апартаменты. Это связано прежде всего с тем, что апартаменты по-прежнему нежилая недвижимость и покупают их с гораздо меньшим ажиотажем, чем квартиры. А для арендующего жилье статус помещения не важен. Ну и еще одно объяснение выгоды покупки апартаментов — это стоимость, которая на 15-20% меньше, чем у квартир.

Вывод 1. Инвестировать в апартаменты выгоднее только с целью сдавать их в аренду.

Когда лучше покупать апартаменты и на что обращать внимание

Чтобы получить максимальную прибыль, вкладываться нужно на старте строительства. Дальше стоимость квадратного метра будет расти — от 20 до 50%. Соответственно, чем больше этот процент, тем больше будет прибыль. Однако не всегда зависимость прямая. Здесь большое значение имеют качественные характеристики самого апарт-комплекса. И это самая сложная задача — найти наименее рисковый и наиболее доходный проект.

Вывод 2. Инвестировать в апартаменты нужно на старте строительства, когда себестоимость минимальная.


Итак, на что нужно обратить внимание при выборе комплекса с лофт-апартаментами:

1. Уровень цен в данной локации и сегменте. Чем он ниже, тем больше выгода в итоге.
2. На застройщика и технические характеристики проекта (нужно посмотреть на другие проекты данного застройщика и оценить ход строительства исследуемого объекта).
3. Инфраструктуру. Речь идет и собственной инфраструктуре комплекса, и о возможностях района. Чем разнообразнее и доступнее ключевые социальные, экономические и культурно-развлекательные объекты рядом с комплексом, тем больше будет спрос.
4. На отделку. Наличие отделки в апартаментах позволяет сэкономить на ремонте, что значительно влияет на прибыль.
5. Транспортную доступность. Важнейший критерий для Москвы. Удаленность от метро, прямые выезды на крупные магистрали, доступные парковки — все это непременно будет оценивать будущий житель апартаментов.

Вывод 3. Проект под инвестиции в идеале должен быть от надежного застройщика, удачно расположен, не иметь серьезных конкурентов, обладать собственной инфраструктурой и включать в себя отделку апартаментов.


Если речь идет о бизнес-сегменте, то ориентироваться нужно на торговые и бизнес-центры или на коммерческие помещения в ЖК. Кстати, офис в стиле лофт — это популярный запрос в Москве, поэтому найти арендатора будет намного проще.

Как рассчитать реальную прибыль

Когда в интернете появляются рекламные объявления о 50%-ом доходе от инвестиций, следует все делить на 2, потому что такие цифры не включают расходы собственника и не соответствуют реальной ситуации на рынке.

При инвестировании в лофт-апартаменты нужно всегда помнить, что это коммерческая недвижимость и она имеет с юридической стороны ряд важных характеристик, которые непосредственным образом влияют на итоговую прибыль.

У апартаментов:
► выше имущественный налог;
► выше расходы на услуги ЖКХ;
► есть дополнительные расходы на управляющую компанию.

Вывод 4. При расчете прибыли в рамках долгосрочного инвестирования в апарт-комплексы нужно учитывать налоговую ставку и расходы на содержание.


Вклады в недвижимость — это пассивный доход, но он не так уж пассивен, если речь идет об апарт-комплексах, где инвестору самому приходится постоянно искать арендатора. С точки зрения минимальных трудозатрат больше всего подходят апарт-отели. Там за наполнение гостиничных номеров отвечает управляющая компания. Это безусловно удобно, но увеличивает личные расходы инвестора.

Средние по Москве доходы на сдаче в аренду апартаментов находятся в районе 10-20%. Это те цифры, которые максимально соответствуют действительности.

Рисковать или нет

Только факты. За 2018 год в Москве отмечен рост предложений по аренде на 63%. В 2019 году зафиксировано около 10% «пакетных» сделок по ДДУ. Среди покупателей юридических лиц стало почти в 3 раза больше, чем в 2018 году. Все это говорит о том, что инвестиции в недвижимость становятся тенденцией. Конечно, бежать за трендом не стоит, но присмотреться к опыту окружающих, изучить варианты, оценить свои возможности — вполне разумный шаг. И в этом вам могут помочь специализированные агентства.

Вывод 5. Чтобы минимизировать риски, стоит самостоятельно изучить вопрос и все нюансы или обратиться в инвестиционные агентства с разработанными алгоритмами оценки рисков и расчета прибыли. Например, инвестициями в апартаменты занимаются в garnetinvest.ru.


 


Есть вопросы — пишите нам.

Команда vselofti.ru поможет подобрать квартиру, апартаменты или офис по любому запросу. Гарантируем объективность, экспертность и лучшие условия от застройщика.